Investissement immobilier : la SCI n’est plus ce qu’elle était…

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Pour investir dans l’immobilier, jusqu’à une période récente, le réflexe immédiat était la création d’une SCI. Xavier Lafont, associé Walter France, et Cyril Munier, notaire, expliquent pourquoi aujourd’hui il est souvent plus intéressant de s’orienter vers une SAS.

Depuis plusieurs dizaines d’années, dès que l’on était plusieurs sur un projet d’investissement immobilier, ou que l’on souhaitait le transmettre à ses enfants, la question ne se posait même pas, la création d’une SCI s’imposait. Rappelons-en l’intérêt : lorsque le bien avait été détenu pendant quinze ans, il était exonéré de taxe sur la plus-value, et la CSG n’existait pas. L’investisseur était taxable sur son impôt sur le revenu, alors qu’il ne générait pas de cash puisque les loyers remontaient dans la SCI et servaient à rembourser l’emprunt. Avant la mise en place des prélèvement sociaux, cette fiscalité annuelle importante était contrebalancée par l’intérêt de l’exonération de la plus-value au bout de quinze ans.

La base de calcul de l’IR est calculée sur les revenus encaissés, desquels on soustrait les intérêts d’emprunt (pas le remboursement du capital), les travaux, l’assurance, la taxe foncière (si elle n’est pas à la charge du locataire). Plus on avançait dans le temps, moins il y avait d’intérêts à déduire, et l’investisseur devenait donc très rapidement imposable selon sa tranche d’imposition.

En 2011 déjà, la donne change

En 2011, changement de paradigme. La durée de détention grimpe de 15 à 22 ans pour être exonéré de plus-value et à 30 ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux en cas de vente. Parallèlement, la CSG sur les revenus annuels a augmenté pour atteindre 17,20 % actuellement. Pour les investisseurs soumis au taux d’imposition à l’IR de 45 %, la taxation est donc égale à 45 % + 17,20 % de prélèvements sociaux, soit 62,20 % pour la plus haute tranche !

Première étape, on opte pour la SCI soumise à l’IS

S’il met en parallèle l’augmentation des délais de détention et l’augmentation de la CSG, l’investisseur a de quoi s’interroger. L’impôt est d’autant plus durement ressenti que, rappelons-le, aucune trésorerie n’est libérée.

D’autant plus que, parallèlement, l’impôt sur les sociétés diminue. Il était à 33 %, il passera à 25 % en 2022. Sans parler du taux réduit à 15 % pour les bénéfices n’excédant pas 38 000 euros.

L’intérêt était donc devenu évident d’opter pour une SCI à l’IS.

Deuxième étape, opter pour une société commerciale, la SAS

Quitte à opter pour l’impôt sur les sociétés, pourquoi ne pas créer une société commerciale, SARL, SA ou SAS ? La SAS étant, pour diverses raisons, la plus intéressante. L’intérêt est qu’elle ne dégage pas de revenu imposable les premières années, puisque le bien est amorti, et que cet amortissement « absorbe » les recettes. Le bénéfice étant de 0, l’impôt est nul. Quand l’emprunt et l’amortissement sont terminés, le bien crée du bénéfice, mais celui-ci est taxé à 15 %… au lieu de 62,20 % ! En effet, il est rare qu’un bien génère plus de 38 000 euros de bénéfice. Et si tel était le cas, le taux serait toujours limité à 25 % dès 2022.

Certes, a contrario, au moment de la vente, l’investisseur ne bénéficie pas de l’exonération de plus-value. Mais à ce moment-là, puisqu’il vend, il a le « cash » disponible pour payer cette taxe sur la plus-value. Alors que, rappelons-le, dans une SCI « classique » soumise à l’IR, l’investisseur payait l’impôt dès la première année, mais sans avoir la trésorerie pour le payer ; il devait la trouver en ponctionnant d’autres revenus.

Deux autres intérêts à opter pour une structure commerciale : les associés ne sont pas indéfiniment responsables des dettes de l’entreprise, ce qui est le cas dans une SCI. Et dans une SCI, l’objet ne peut être qu’immobilier, alors que dans une SARL ou une SAS, on peut « héberger » une autre activité.

Bien distinguer l’immobilier d’entreprise, d’investissement et familial

Pour l’immobilier d’entreprise, une SARL ou une SAS permet de n’être responsable qu’à hauteur de son apport en capital. Ce qui peut s’avérer vital si l’entreprise qui loue le bâtiment pour exercer son activité devient défaillante. Dans ce cas, l’investisseur peut, au pire, déposer le bilan. Alors qu’en SCI, il serait appelé en garantie, même s’il dépose le bilan. Sans parler du fait que les héritiers hériteraient du problème.

Quand il s’agit d’immobilier d’investissement, l’investisseur recherche généralement un immeuble de rapport, avec des commerces ou des logements. Son objectif est d’avoir des revenus futurs pour sa retraite, ou d’améliorer ses revenus. Dans ce cas la SCI à l’IS ou la SAS est là encore un bon choix, pour des raisons fiscales. Son immobilier peut lui rapporter des revenus pendant sa vie active, et des dividendes lorsqu’il sera en retraite.

Enfin, pour l’immobilier familial, la société à l’IS n’a aucun intérêt puisque de toute manière une résidence secondaire par exemple ne génère aucun revenu.

Que l’investisseur soit entrepreneur ou particulier, il aura tout intérêt à se rapprocher d’un expert-comptable et d’un notaire qui sont les mieux placés pour l’orienter vers la solution la plus adaptée à ses objectifs et à sa situation financière.

Crédit photo : DR
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