Immobilier : les passoires thermiques perdent jusqu’à 250 000 € à la revente dans les grandes villes françaises

Alors que le gouvernement annonce vouloir sévir contre les diagnostics de performance énergétique (DPE) de complaisance, une étude menée par le bureau d’études Ithaque dévoile des chiffres saisissants : les biens immobiliers classés F ou G — les fameuses « passoires thermiques » — subissent aujourd’hui des décotes massives sur le marché, pouvant atteindre jusqu’à 250 000 euros pour une maison, et 50 000 euros pour un appartement, selon les villes.

Un critère de plus en plus déterminant dans la valeur d’un bien

Si l’emplacement reste roi dans l’immobilier, l’étiquette énergétique est en train de s’imposer comme un facteur de valorisation déterminant. La flambée des prix de l’énergie, les obligations de rénovation et la conscience écologique croissante pèsent de plus en plus dans les décisions des acheteurs.

À Bordeaux, une maison de 150 m² bien notée (A ou B) se vend en moyenne 254 000 € plus cher qu’un bien mal classé. À Lyon, cet écart atteint 237 000 €, à Montpellier 217 000 €, et à Toulouse 211 000 €. Des écarts qui traduisent une réalité économique : un bien énergivore coûte cher à vivre… et à remettre aux normes.

Les appartements aussi concernés

Le phénomène n’épargne pas les logements plus petits. Dans les villes les plus touchées, un appartement de 40 m² mal classé peut perdre jusqu’à 49 000 € à la revente, comme c’est le cas à Nice, où l’écart atteint près de 22 % du prix. À Strasbourg, l’écart dépasse les 46 000 €, à Bordeaux 40 000 €, à Toulouse 37 000 €.

Même à Paris, où le marché est notoirement tendu, une décote moyenne de 26 000 € est constatée pour les logements F/G.

Nantes : une exception… relative

À Nantes, où le marché reste dynamique, la décote reste plus mesurée : 184 000 € pour une maison, 18 000 € pour un appartement. Cela s’explique par le manque de logements A/B disponibles, qui limite la comparaison directe. Toutefois, les acheteurs nantais commencent eux aussi à intégrer la performance énergétique dans leur stratégie d’achat.

Le constat est implacable : posséder une passoire thermique, c’est désormais perdre sur deux tableaux. D’un côté, la réglementation devient plus stricte (interdiction progressive de location, obligations de travaux), de l’autre, le marché sanctionne fortement les biens mal classés. « Les Français n’ont plus le luxe de reporter leurs travaux. Le marché intègre désormais la performance énergétique comme un critère de valorisation à part entière. L’enjeu, c’est d’anticiper pour ne pas subir », souligne Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d’Ithaque.

Une bascule structurelle du marché immobilier

Cette tendance n’est plus marginale. Elle dessine les contours d’un immobilier à deux vitesses : d’un côté, des logements sobres, bien isolés, attractifs et facilement valorisables ; de l’autre, des biens énergivores de plus en plus vus comme des chantiers à réhabiliter, avec tout ce que cela suppose en termes de coûts et de contraintes.

L’acheteur d’aujourd’hui n’est plus seulement attentif à l’adresse ou à la surface : il veut un logement durable, économe, confortable, et éligible à la location sans risque juridique. L’étiquette énergétique est donc en passe de devenir un élément aussi central que le prix au mètre carré ou l’exposition.

Les résultats sont issus d’une analyse croisée des bases Meilleurs Agents et des données des Notaires de France, réalisée par Ithaque sur un panel de 20 villes françaises (10 grandes et 10 moyennes). Les écarts de prix ont été comparés entre biens classés A/B et F/G, selon qu’il s’agisse d’un appartement de 40 m² ou d’une maison de 150 m².

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