Considéré comme une valeur sûre, l’investissement immobilier locatif est un placement rentable à condition de faire le bon choix. Si certains critères sont essentiels dans le choix d’un bien immobilier en général, d’autres s’avèrent importants dans le cadre d’un achat en vue d’une location. Bien des investisseurs acquièrent un bien locatif sans prendre le temps de bien réfléchir à leur projet. Acheter un bien immobilier demande une grande réflexion, surtout quand il s’agit d’un logement à louer. Avant d’acheter un bien, il convient de vérifier qu’il répond à tous les critères d’un bon investissement locatif. Voici les différents points à vérifier avant d’acquérir un bien immobilier pour faire du locatif.
Acheter pour louer : se poser les bonnes questions
Les deux qualités sur lesquelles doit être fondé un investissement locatif sont la régularité et la sécurité. Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut qu’il vous permette de bénéficier de revenus réguliers et assurés. Pour cela, posez-vous les bonnes questions avant d’aller plus loin.
Un investissement locatif : pour quoi faire ?
Plusieurs raisons peuvent justifier le choix de se lancer dans un investissement locatif : améliorer la retraite, transmettre un patrimoine aux enfants, placer un capital dans la pierre, payer moins d’impôts, loger les enfants pendant leurs études. En fonction de ces objectifs, les choix que vous faites pour votre investissement locatif peuvent varier. S’il s’agit d’obtenir un complément de retraite, les loyers doivent couvrir les mensualités du prêt immobilier et que celui-ci doit être totalement remboursé à l’approche de la retraite. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour payer moins d’impôts, vous devez miser sur des biens neufs éligibles à la loi Pinel.
Qui gérera la location ?
Voilà une question importante que vous devez aussi vous poser avant d’investir dans l’immobilier locatif. Pour gérer votre location, vous avez deux possibilités : soit vous vous en occupez vous-même, soit vous la confiez à un professionnel, comme un gestionnaire locatif sur Bordeaux. Certes, cette deuxième formule a un coût. Mais, confier votre location à un professionnel de la gestion locative vous assure une location dans les meilleures conditions. En effet, celui-ci s’occupera de toutes les tâches liées à la gestion de votre bien immobilier en location, dont la recherche du locataire, l’état des lieux, l’établissement des quittances de loyer et le règlement des charges de copropriété.
Les autres questions à se poser avant d’acheter un bien locatif
Maintenant que vos objectifs sont définis et que vous savez qui s’occupera de votre location, il est temps de penser plus concrètement au bien que vous allez acheter en vous posant certaines questions. Quel profil de locataire ciblez-vous ? Sachant que les garanties et les revenus engendrés ne seront pas les mêmes selon que vous optez pour un logement étudiant, une location saisonnière ou un appartement familial.
Allez-vous opter pour une location vide ou meublée ? Il est vrai qu’une location meublée se loue plus cher qu’une location vide, mais la durée de location est plus courte : 1 an contre 3 ans pour la location vide. Ce qui signifie des changements de locataires plus fréquents et aussi un renouvellement des démarches inhérentes plus fréquent : états des lieux, etc.
Vous souhaitez investir plutôt dans un appartement ancien ou neuf ? Si l’immobilier ancien est souvent synonyme de valeur sûre, car il bénéficie d’un meilleur emplacement dans les centres-villes, l’immobilier neuf offre l’avantage de ne pas nécessiter de travaux et de vous faire bénéficier d’avantages fiscaux.
Les points à vérifier avant d’acheter un bien immobilier à louer
Pour qu’un investissement immobilier locatif soit rentable, différents critères doivent être pris en compte lors du choix du logement à acheter.
La localisation
Le premier critère crucial à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à être loué est l’emplacement. Ceci implique de réaliser une étude du marché immobilier en amont pour réaliser un achat immobilier de manière objective et ne pas se laisser influencer par des critères moins importants. Outre l’analyse de l’offre locative et de la demande, cela implique aussi l’étude du prix immobilier dans le secteur.
Avec un marché immobilier qui est devenu plutôt actif ces dernières années, la Bretagne a connu une hausse de la demande locative et des transactions en raison de la baisse du taux de crédit. La demande d’appartement est en hausse, surtout dans les Côtes-d’Armor, le Morbihan et le Finistère. Par ailleurs, le prix immobilier y est plutôt modéré. Outre l’Ille-et-Vilaine où le prix des appartements a augmenté, les autres départements connaissent une tendance en baisse.
À partir de ces informations, vous pourrez déduire si vous êtes concurrencé par de nombreux autres investisseurs, si votre budget est suffisant et si le prix du bien que vous convoitez est juste.
Les qualités du bien
Acheter un logement au premier coup d’œil relève de la folie. Même si une vente est conclue à 90 % à la première visite, il y a de nombreuses vérifications techniques à faire avant de valider un achat immobilier. Attention, le dossier des diagnostics techniques ne suffit pas pour apprécier les qualités d’un bien immobilier. Il faut ouvrir l’œil sur certains points, tels que les réseaux (électricité, assainissement d’eau…), la toiture, les fondations, l’isolation, le revêtement extérieur, le chauffage et la climatisation, les menuiseries… Évaluez aussi les éventuelles nuisances. Pour cela, visitez le bien à des heures ou jours différents. Pour être certain de votre choix, n’hésitez pas à visiter le bien avec un architecte. Celui-ci pourra faire une estimation des travaux de rénovation à faire.
L’environnement
Un logement, même en excellent état, ne trouvera pas preneur si son environnement laisse à désirer. Ainsi, il est aussi primordial de vérifier la qualité de l’environnement dans lequel se situe le bien avant de l’acheter. Si vous souhaitez acquérir un studio pour le louer à un étudiant, la proximité des écoles et des campus universitaires est un atout majeur.
Si vous optez pour une grande surface, vous élargirez votre cible vers d’autres profils, tels que les familles. Ces dernières seront sensibles à la proximité des écoles, des transports et des commerces.
Il faut aussi s’assurer que le quartier choisi attire les locataires. Pour cela, n’hésitez pas à vous renseigner auprès du voisinage ou des passants.
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