Viager : entre réalité, fantasmes et méconnaissance d’un marché en plein essor

En Bretagne comme ailleurs, les ventes en viager attirent de plus en plus d’investisseurs, mais restent mal comprises. Tour d’horizon des idées reçues et des vérités juridiques avec l’éclairage d’une experte du secteur

Longtemps associé à une image vieillotte ou à des histoires de films, le viager revient aujourd’hui sur le devant de la scène. Avec le vieillissement de la population, la hausse du coût de la vie et la rareté du logement, ce mode de transmission immobilière suscite un intérêt croissant.
Mais il reste souvent mal compris — entre légendes urbaines, confusions juridiques et approximations fiscales.

Spécialiste du sujet depuis plus de trente ans, Brigitte Courgeon, fondatrice de Célestina Formations à Nantes, rappelle que le viager « est un outil patrimonial intelligent à condition d’être bien compris et bien encadré ».

Le principe : vendre tout en restant chez soi

Dans une vente en viager occupé, le propriétaire (appelé crédirentier) cède son bien à un acquéreur (débirentier) tout en conservant le droit de l’occuper jusqu’à son décès. En échange, il perçoit un capital initial (le bouquet) et une rente régulière versée à vie.
Cette rente est réindexée chaque année selon un indice défini dans l’acte (IRL, ICC ou inflation), mais le choix de cet indice est définitif et non modifiable.

Le viager libre, lui, permet à l’acheteur de disposer immédiatement du logement, mais il reste minoritaire.

Idées reçues : le vrai du faux

On peut vendre en viager sans rente ?
❌ Faux. Cela s’appelle une vente en nue-propriété. Le vendeur conserve seulement l’usufruit du bien et reçoit un capital unique. Ce n’est donc pas un viager au sens juridique.

Un vendeur peut héberger un étudiant ou un aide-soignant ?
❌ Faux, sauf accord exprès du débirentier inscrit à l’acte notarié. Sans autorisation, cela serait assimilé à une sous-location, même sans contrepartie financière.

Le crédirentier garde tous ses droits chez lui ?
✅ Vrai. Le droit d’usage et d’habitation protège la jouissance totale du logement. Aucun tiers ne peut y être installé sans son accord, pas même l’acheteur.

Un acheteur ou un vendeur peut mettre le bien en location saisonnière ?
❌ Faux. Le logement est soit occupé par le vendeur, soit propriété juridique de l’acheteur. Dans les deux cas, la location serait illégale.

La taxe foncière est à la charge de l’acheteur ?
✅ Vrai. Comme pour une vente classique, elle est due par le nouveau propriétaire au prorata de la date de vente. Le vendeur reste en revanche redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Un marché encore opaque mais en forte croissance

Le nombre de ventes en viager reste difficile à évaluer : les notaires n’en publient pas encore de statistiques détaillées. Les estimations varient entre 5 000 et 8 000 transactions par an, un chiffre modeste mais en hausse constante.
De plus en plus d’acteurs — agences, fonds d’investissement, plateformes spécialisées — se positionnent sur ce créneau, voyant dans le viager une alternative à la vente classique et un outil de solidarité intergénérationnelle.

Pour les seniors, c’est souvent un moyen d’obtenir des revenus sans quitter leur domicile. Pour les acquéreurs, un investissement à long terme, indexé sur la démographie plutôt que sur la conjoncture.

La rente viagère bénéficie d’une fiscalité particulière : seule une fraction de son montant est imposée, en fonction de l’âge du crédirentier au moment de la signature.
Ainsi, à 70 ans, seuls 30 % de la rente sont soumis à l’impôt sur le revenu ; à 80 ans, seulement 20 %.

En revanche, transformer une assurance-vie en rente viagère est une décision irréversible. Comme le rappelle Brigitte Courgeon, « on renonce définitivement au capital pour percevoir un revenu à vie ».

Dans une France vieillissante, le viager pourrait devenir un levier majeur pour financer la retraite et alléger la crise du logement.
Encore faut-il qu’il soit pratiqué avec sérieux, transparence et accompagnement juridique.

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