Immobilier. Logement décent : quelles obligations pour le bailleur ? Quels recours pour le locataire ?

logement décent

En France, un propriétaire ne peut proposer à la location qu’un « logement décent », lequel doit respecter plusieurs critères. Y compris sur le plan énergétique. En cas de non-respect, le locataire dispose toutefois de recours.

Quels critères pour un logement décent ?

Si un bailleur a l’obligation légale de louer un logement « décent », celle-ci n’est pas toujours respectée. Toutefois, le locataire peut réaliser des démarches afin de l’y contraindre.

Que faire en cas de traces d’humidité dans une pièce ou encore lorsque le compteur électrique saute suite au branchement d’un appareil ? Définissons tout d’abord cette notion de logement décent ! Selon le site du service public, un logement décent répond à 5 critères, fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (concernant les propriétaires et copropriétaires de logements mis en location ainsi que les locataires) :

  • une surface minimale (au moins de 9 m²)
  • l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire,
  • l’absence d’animaux nuisibles et de parasites,
  • une performance énergétique minimale,
  • la mise à disposition de certains équipements (eau chaude, toilettes).

Un seuil de consommation d’énergie finale à partir de 2023

Par ailleurs, comme le précise le site pap.fr, depuis 2018, « le logement doit aussi répondre à un critère de performance énergétique minimale pour être décent ».

En clair, le bien loué doit être doté d’une étanchéité à l’air suffisante et doit également avoir, depuis le 1er juillet 2018, une aération correcte. L’objectif étant alors de lutter contre les « passoires énergétiques ».

Toutefois, il va y avoir du nouveau à partir du 1er janvier 2023. En effet, aux critères précédemment cités concernant la définition d’un logement décent, va s’ajouter l’an prochain un seuil maximal de consommation d’énergie finale à ne pas dépasser de 450 kWh par mètre carré de surface habitable et par an. Cette exigence s’est matérialisée par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, lequel est venu modifier celui du 30 janvier 2002.

Aussi, selon Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), « un propriétaire ne pourra plus louer son logement ne répondant pas à cette exigence. Cependant, la mesure ne vaudra que pour les nouveaux contrats. Pour les baux en cours, il faudra attendre leur reconduction ou leur renouvellement pour qu’elle soit applicable ».

Quelles démarches possibles pour le locataire ?

En pratique, un locataire repérant des signes de non-décence de son logement peut s’appuyer sur des grilles d’évaluation permettant de mesurer les différents critères de décence imposés. Pour cela, l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat) propose en téléchargement une grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat. De son côté, la Caf met également à disposition des bailleurs comme des locataires une grille d’autodiagnostic.

Lorsqu’il est prouvé que la responsabilité de la non-décence du logement incombe au propriétaire, le locataire peut alors engager des démarches. Attention cependant, dans la plupart des cas, il sera nécessaire de faire réaliser un constat d’huissier qui attestera de la non-conformité du bien. Il n’est donc pas recommandé de se contenter d’effectuer de simples photographies des éléments défectueux. À noter par ailleurs que l’engagement de ces démarches ne dispense pas le locataire du paiement de son loyer et ses charges.

Quant à la procédure, dans un premier temps, une démarche amiable auprès du propriétaire est bien entendu conseillée, verbalement ou par courrier simple. En cas de fin de non recevoir, le locataire peut lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de non évolution au cours des deux mois suivant l’envoi du courrier, le locataire peut enfin saisir le greffe du tribunal.

Pour sa part, un propriétaire dont le logement ne satisferait pas aux critères de décence et qui refuserait de réaliser les travaux nécessaires pourrait, dans le cas où son locataire perçoit des Allocations de logement, se voir suspendre par la CAF le versement de ses Allocations de logement.

Crédit photo : DR (photo d’illustration)
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