Selon le dernier tableau de bord trimestriel de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le marché immobilier français conserve en 2025 une dynamique fragile mais réelle. Malgré la remontée légère des taux à la fin de l’été, la production de crédits reste en hausse, confirmant une reprise progressive après les années de crise.
Des taux moyens stabilisés autour de 3,1 %
Au 3e trimestre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3,09 %, après plusieurs mois de relative stabilité. En septembre, il s’élevait à 3,12 %, contre 3,08 % en mars.
Cette remontée de 5 points de base met fin à un semestre d’ajustement prudent. Elle s’explique, selon l’Observatoire, par la « montée générale des incertitudes économiques et politiques » et par le réajustement des barèmes bancaires face à la dégradation de l’environnement macroéconomique.
Les prêts à 20 et 25 ans ont particulièrement été concernés par cette hausse (environ +10 pdb depuis juin), tandis que les taux des prêts à 15 ans ont peu évolué. Près de 60 % des emprunteurs ont désormais un taux supérieur à 3,10 %, contre 30 % en mars dernier.
Durée des prêts record : 250 mois en moyenne
La durée moyenne des emprunts atteint un niveau inédit : 250 mois, soit un peu plus de 20 ans.
Cette tendance s’explique par la volonté des banques d’atténuer le poids des mensualités dans un contexte de taux encore élevés.
Près de 69 % des prêts sont désormais contractés sur plus de 20 ans, contre 48 % avant 2020.
À l’inverse, les prêts de moins de 15 ans ne représentent plus que 13 % de la production.
Cette stratégie permet de maintenir la solvabilité des ménages malgré la hausse du coût des opérations. L’annuité moyenne pour un emprunt de 100 000 € est restée stable depuis le début de l’année, bien qu’elle demeure 19 % plus élevée qu’en 2021.
Le coût des opérations en hausse de 4,6 %
Le coût moyen des opérations immobilières financées par crédit progresse nettement : +4,6 % sur un an.
Les tensions sur les prix se généralisent à l’ensemble du territoire.
Le coût relatif des opérations s’établit à 4,1 années de revenus, stable par rapport à 2024, mais en baisse par rapport à 2022 (4,8 années).
Dans le même temps, l’apport personnel moyen recule de 3,6 % sur un an, après avoir augmenté de 2,9 % en 2024.
Il reste toutefois 41 % plus élevé qu’en 2019, illustrant la difficulté croissante d’accès au marché pour les ménages modestes.
Malgré la hausse des taux et des prix, l’indicateur de solvabilité de la demande se stabilise au-dessus de sa moyenne de long terme.
Ce maintien s’explique par l’allongement des durées de prêts et par le retour d’une clientèle plus aisée — souvent des secundo-accédants pouvant revendre un bien.
Le marché reste en revanche difficile pour les primo-accédants modestes, particulièrement affectés par les règles du HCSF limitant le taux d’effort.
Une reprise encore incomplète du marché du crédit
La production de crédits immobiliers a bondi de 39 % sur un an en septembre 2025, tandis que le nombre de prêts accordés a progressé de 46 %.
Mais cette amélioration doit être relativisée : l’activité demeure 30 à 40 % inférieure à son niveau moyen de 2016-2019.
Autrement dit, la reprise reste partielle.
L’Observatoire souligne d’ailleurs que la dynamique ralentit depuis le printemps : « la reprise du marché perd de la vigueur », en raison de la conjoncture économique et du rationnement du crédit.
Dans le neuf, la situation s’améliore : la production de crédits augmente de 40,8 % sur un an et le nombre de prêts de 49,5 %.
Les revenus des ménages achetant dans le neuf progressent faiblement (+0,2 %), tandis que le coût des opérations grimpe de 4,2 %.
L’apport personnel, en revanche, augmente nettement (+12,1 %), conséquence directe des contraintes imposées par la Banque de France.
Le taux d’apport moyen atteint désormais 27 %, contre 20 % avant 2020.
Le marché de l’ancien confirme sa solidité, avec une production de crédits en hausse de 41,5 % sur un an et un nombre de prêts en progression de 53,2 %.
Le coût moyen des opérations augmente de 3,4 %, et les revenus des ménages de 1,9 %.
Le coût relatif reste élevé (4,5 années de revenus), proche du niveau observé dix ans plus tôt.
L’apport personnel, lui, recule de 7,5 %, traduisant la difficulté des ménages moyens à suivre la hausse des prix.
Le rapport conclut à une reprise du marché immobilier français, mais encore fragile et incomplète.
Les taux se stabilisent, les volumes repartent à la hausse, et les durées s’allongent.
Mais le secteur demeure marqué par un accès au crédit plus sélectif et par la marginalisation des primo-accédants modestes, évincés par les exigences réglementaires et le niveau des apports désormais nécessaires pour acheter.
Illustration : DR
[cc] Article relu et corrigé (orthographe, syntaxe) par ChatGPT.
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