Immobilier mondial 2025 : où acheter reste accessible… et où c’est mission impossible

En 2025, malgré une inflation en baisse et les premiers assouplissements monétaires des banques centrales, le rêve d’accéder à la propriété reste hors de portée pour des millions de ménages. Dans certains pays développés, la baisse des taux et la solidité des revenus apportent un souffle d’air. Mais ailleurs, surtout dans les économies fragiles, les prix élevés combinés à des taux d’intérêt encore lourds font reculer toujours plus l’échelle de l’accession.

Le vrai coût d’un crédit immobilier : le taux réel

Pour mesurer la charge réelle d’un emprunt, les analystes ne se contentent pas du taux nominal affiché par les banques : ils le corrigent de l’inflation. Ce « taux réel » reflète le coût effectif du crédit pour l’emprunteur. Dans neuf pays sur les 67 étudiés, il est même négatif : l’inflation y grignote plus vite la dette que les intérêts ne l’alourdissent. C’est le cas en Ukraine (-6,02 %), au Japon, aux Pays-Bas ou encore en Argentine (-1,56 %), cette dernière sortant tout juste d’un épisode d’hyperinflation.

Les marchés les plus chers en taux réels

À l’inverse, plusieurs économies émergentes affichent des taux réels très élevés. L’Arménie (11,66 %) et la Géorgie (9,12 %) dominent ce classement, devant l’Afrique du Sud (8,58 %), la Russie (7,91 %) et le Belarus (7,95 %), deux pays où la flambée des prix et la fin des aides d’État ont renchéri fortement le crédit. En Europe occidentale, les taux réels dépassent rarement 2 %, et tombent même proches de zéro en Autriche, Malte ou Bosnie-Herzégovine.

Prix des logements : un facteur décisif

Le taux du crédit n’est pourtant qu’une partie de l’équation. Le rapport entre le prix du mètre carré et le revenu moyen détermine largement l’accessibilité. L’étude compare le coût d’un appartement standard de 100 m² au salaire annuel moyen. Résultat :

• Pays les moins abordables : Népal (1,61 % du prix couvert par un an de salaire, soit plus de 62 ans pour acheter), Chine (2,05 %, 49 ans), Inde (2,09 %, 48 ans) et Turquie (50 ans).
• Pays les plus abordables : Afrique du Sud (18,19 %, soit 6,3 ans de revenus), États-Unis (16,92 %, moins de 7 ans), Finlande (11,84 %), Bahreïn (11,40 %) et Danemark (11,15 %).

Les extrêmes mondiaux

Deux cas frappent :

• Le plus cher au m² : la Suisse, suivie de près par la Corée du Sud, où le mètre carré dépasse 11 000 dollars.
• Le plus abordable en pouvoir d’achat : l’Afrique du Sud, malgré un niveau de revenu moyen faible, grâce à des prix immobiliers proportionnellement bas.

Aux États-Unis, l’accessibilité reste bonne au niveau national, même si les marchés locaux comme San Francisco ou New York sont hors norme. Dans les zones moins tendues, un ménage moyen peut acheter en sept ans environ.

Une fracture durable

L’étude montre une fracture nette : les pays riches combinant salaires élevés et marchés régulés parviennent à maintenir l’accession, tandis que les économies instables ou les nations à forte densité urbaine voient l’immobilier s’éloigner toujours plus des capacités d’achat des habitants. Dans certains États, l’écart entre prix et revenus est tel que l’accession devient un projet de plusieurs décennies… voire une utopie.

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