Investir dans l’immobilier locatif en 2018 : est-ce encore une bonne idée ?

Réforme de la fiscalité, prix qui repartent à la hausse, multiplication des contraintes administratives pour les bailleurs… Investir dans l’immobilier locatif en 2018 nécessite une bonne préparation de son projet en amont et une vigilance accrue, compte tenu du contexte économique moins favorable que précédemment.

« La réforme de l’ISF et l’apparition de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), conjuguées à une hausse des prix sur certains secteurs, ont sans nul doute échaudé nombre d’investisseurs. Et pourtant, l’investissement locatif demeure l’un des placements les plus rentables et les plus sûrs à long terme, d’autant plus intéressant qu’il peut être défiscalisé par le biais de différents mécanismes d’optimisation, qui perdurent cette année encore. » explique Thierry CAMINATI, Président du réseau Swixim international.

Un contexte certes moins favorable pour les investisseurs

Il est vrai que l’investissement locatif a été pour le moins pénalisé par la dernière réforme fiscale. Avec la disparition de l’ISF au profit de l’IFI, la pierre est directement visée, car désormais seuls sont imposés les patrimoines immobiliers dépassant 1,3 million d’euros. Il est à noter que la pierre
« papier » (c’est-à-dire l’investissement dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)) est également concernée par ce nouvel impôt.

La majoration de 1,7 % des prélèvements sociaux n’est pas non plus sans conséquences. Autre source d’inquiétude pour les investisseurs potentiels : l’évolution de la taxe foncière. En effet, avec la baisse des dotations de l’État et la suppression en cours de la taxe d’habitation sur la résidence principale pour la grande majorité des foyers, rien ne dit que certaines municipalités ne chercheront pas à compenser ce manque à gagner par la hausse de celle-ci.

Indépendamment de cet aspect fiscal, les contraintes administratives se font également plus pesantes pour les bailleurs, avec l’introduction, par la loi Alur du 24 mars 2014, de deux nouvelles obligations d’information : l’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation
intérieure de gaz. Depuis le 1er janvier 2018, ces deux diagnostics sont désormais obligatoires pour toute nouvelle location immobilière, et viennent compléter le Dossier de Diagnostic Technique fourni au locataire par le bailleur.

Autre point noir, la confirmation, en ce premier semestre 2018, d’une tendance à la hausse des prix de l’immobilier. Si celle-ci est générale en Europe, en France, elle est particulièrement remarquée à Paris, où l’on a passé la barre symbolique des 9 000 euros le mètre carré. D’autres grandes
agglomérations françaises sont, elles aussi, concernées par cette évolution du marché.

D’où la nécessité d’une vigilance accrue et d’une bonne préparation de son projet

« Certes, la pierre est pénalisée par le contexte actuel. Mais les taux de crédit restent bas et particulièrement attractifs, ce qui permet toujours d’investir avec un effet de levier important. Donc oui, l’immobilier locatif constitue toujours une excellente option en 2018, pour qui souhaite rentabiliser son investissement tout en se constituant un solide patrimoine. Cependant, l’évolution actuelle du marché nécessite de préparer au mieux son projet, afin de limiter au maximum les risques. », commente Thierry CAMINATI.

Au-delà de la bonne préparation de son financement, il est également important de se poser les bonnes questions quant à l’objet-même de son investissement. En effet, il est primordial de bien connaître le secteur sur lequel on va investir : comment y évolue la démographie ? La demande locative y est-elle suffisante ? Le marché local est-il dynamique ? Certains choisiront d’investir près de chez eux : placés ainsi au cœur du marché, ils en maîtrisent mieux les évolutions, les tendances, et peuvent réagir rapidement en cas de besoin. D’autres préfèreront à l’inverse investir sur des secteurs plus éloignés car potentiellement plus rentables, et donc s’accompagner de professionnels de confiance pour sécuriser leur investissement. Une fois le secteur choisi, se pose la question de la délégation ou non de la gestion locative du bien à des professionnels.

Lorsque le bien loué se situe à proximité du lieu d’habitation du bailleur, il peut en effet être tentant, pour ce dernier, d’en assurer lui-même la gestion, dans une volonté de préserver ses gains au maximum. Cependant, il est important de souligner que la gestion locative d’un bien demande de la disponibilité : visites, sélection des dossiers, état des lieux, mais aussi intervention sur place en cas de problème rencontré par le locataire etc… Faire appel à un professionnel qualifié peut donc s’avérer être une option intéressante, afin de gagner en temps et en sérénité. Certes, cela a un coût (il faut compter entre 5 et 7 % des encaissements), mais, en contrepartie, l’agence se charge de rédiger et de donner de la visibilité à l’offre de location, gère les visites, accompagne dans le choix du locataire idéal, effectue l’état des lieux, rédige le bail locatif, et surtout soulage en cas de litiges. Administratrice de bien, l’agence immobilière agit en tant que mandataire et peut donc gérer, au nom du bailleur, l’ensemble des tâches administratives.

Il est également utile de préciser que ces honoraires sont déductibles des impôts… Concernant la fiscalité, justement, rappelons que différents dispositifs ont été mis en place par l’Etat et permettent de se constituer un patrimoine, tout en diminuant de façon conséquente ses impôts.

Ce sont notamment :

➢ La loi Pinel Le dispositif Pinel est sans doute le plus connu des mécanismes d’optimisation fiscale. Il permet, en achetant, dans certaines zones tendues prévues par la loi, un bien qui constituera la résidence principale du locataire pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (location non meublée), de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalent à 12, 18 ou 21 % du prix du bien, dans la limite de 300 000 €. En contrepartie, les loyers sont encadrés par un barème spécifique (plafond de loyer mais aussi plafond de ressources des locataires). A noter, il est possible pour le bailleur de louer son bien à un membre de sa famille, dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son foyer fiscal. Il pourra ensuite profiter librement de son bien, une fois la période de défiscalisation écoulée.

➢ La loi Censi-Bouvard Jusqu’au 31 décembre 2018, la loi Censi-Bouvard permet quant à elle de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient d’un investissement (limité à 300 000 € H.T.) réalisé dans le neuf en résidence meublée (résidence étudiante, pour seniors, pour personnes âgées dépendantes ou dans une résidence de tourisme). Le bien doit être mis en location dans les douze mois suivant sa livraison, et loué par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

➢ La loi Malraux S’adressant aux investisseurs fortement imposés, le dispositif de défiscalisation Malraux permet d’acquérir un bien ancien à réhabiliter complètement, situé dans une des zones précisément définies par le législateur. L’immeuble doit être destiné à la location, et ce pour une durée minimale de neuf ans. L’investisseur peut alors bénéficier d’une réduction d’impôts équivalent à 22 % des dépenses de travaux effectuées (un pourcentage qui peut monter jusqu’à 30 % si le bien est situé dans un secteur sauvegardé). A noter, le plafond des dépenses autorisées de 100 000 € par an, et les travaux sont encadrés par les architectes des Bâtiments de France.

➢ Le Cosse ancien Dispositif en vigueur jusqu’au 31 décembre 2019, le « Cosse ancien » a pour vocation de lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues. Il permet aux bailleurs de bénéficier d’un abattement fiscal allant de 15 à 85 % des loyers perçus, suivant la zone géographique où se situe le bien, à condition que le bien soit loué à un loyer très faible, dans le cadre d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

Investir à Rennes avec la loi Pinel ?

Selon le rapport annuel publié par le conseil régional des notaires, Rennes, capitale de la Bretagne administrative, fait figure de moteur concernant l’offre de biens immobiliers à acquérir. Et cela malgré le fait que les prix augmentent davantage à Rennes (+4,5 %, avec un prix moyen de 4 090 € le m²) qu’à Nantes, pourtant réputée pour être une ville très attractive (+2,8 %, 4 270 € le m²). Sur l’ensemble de la région (- 0,7 %), les prix sont stables.

Le profil des acheteurs, à Rennes révèle que les principaux sont des cadres supérieurs (31 %) ou des cadres moyens (29 %), alors que les employés sont seulement 13 %.

Certains y voient des opportunités, comme ce cabinet spécialisé sur la loi Pinel avec parfaite connaissance de Rennes. En effet, avec la loi Pinel, les investisseurs doivent pouvoir outil agrandir leur patrimoine, placer de l’argent tout en diminuant leurs impôts.

Ainsi, en achetant un bien qui constituera la résidence principale du locataire (avec loyer encadré) pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (location non meublée), l’investisseur pourra obtenir une réduction d’impôt équivalent à 12, 18 ou 21 % du prix du bien, dans la limite de 300 000 €.

Toutefois, la loi Pinel pourrait disparaitre d’ici 2022. Selon Stéphane Desquartiers, qui parlait sur BFM Business. « On a mis en place de fortes incitations fiscales pour pallier le départ des investisseurs institutionnels, il s’agissait d’inciter les particuliers à investir dans le logement . Mais aujourd’hui, on constate un retour massif de ces institutionnels qui viennent chercher du rendement. Le fait nouveau est qu’ils investissent dans le logement neuf dans des proportions très importantes, tous les promoteurs le confirment »,

Ce dernier explique que le logement neuf représente, pour les institutionnels, un meilleur compromis entre sécurité vis à vis de l’inflation et recherche du rendement.

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