Crédit immobilier : les taux repartent doucement à la hausse, l’activité amorce son atterrissage

Après une année 2025 de reprise, le marché du crédit immobilier montre des signes d’essoufflement. C’est ce qui ressort des données publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA pour le deuxième trimestre 2026. Les taux repartent doucement à la hausse, les durées de prêt battent des records, et l’activité amorce un atterrissage que les auteurs jugent désormais plus brutal que prévu.

Des taux en hausse, mais sans flambée

Au deuxième trimestre 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3,24 %, contre 3,22 % au trimestre précédent. En juin, il atteignait 3,26 %. Une remontée réelle mais mesurée : après une stabilisation autour de 3,22 % de février à avril, les banques ont relevé leurs barèmes de 3 points de base en mai, puis d’un point supplémentaire en juin.

Cette hausse s’explique par un arbitrage prudent des établissements bancaires. Après avoir comprimé leurs marges pendant plusieurs mois pour soutenir une demande fragile, les banques ont choisi de reconstituer leurs fonds propres — tout en veillant, selon l’Observatoire, à relever leurs taux « sans excès » pour ne pas casser un marché déjà chancelant. Résultat, l’annuité moyenne des nouveaux emprunteurs n’a progressé que de 0,7 % entre décembre 2025 et juin 2026.

Des durées de prêt au plus haut

Pour préserver la capacité d’emprunt de ménages fragilisés par la perte de pouvoir d’achat, les banques continuent d’allonger les durées. Au deuxième trimestre, la durée moyenne des prêts accordés atteignait 251 mois, soit près de 21 ans — un niveau parmi les plus élevés jamais observés, en hausse de six mois sur un an.

La structure du marché s’en trouve déformée : les prêts de 25 ans et plus représentaient 47,8 % de la production en juin 2026. Ce sont surtout les jeunes emprunteurs, aux apports plus faibles, qui bénéficient de ces durées longues : parmi les moins de 35 ans, près de neuf sur dix ont contracté un prêt de 20 ans ou plus.

Un marché qui décroche

C’est peut-être le point le plus préoccupant du bilan. Après une courte embellie en avril, la conjoncture s’est nettement dégradée en mai — enchaînement de ponts et de jours fériés peu propice à l’activité, mais aussi tensions nées de la guerre au Moyen-Orient pesant sur l’ensemble de l’économie française. Le léger regain de juin n’a pas suffi à inverser la tendance.

Sur un an, la production de crédits a reculé de 14,8 % au deuxième trimestre, et le nombre de prêts accordés de 9,6 %. L’atterrissage de la reprise de 2025 est donc rapide. En niveau annuel glissant, l’activité progresse encore (+ 6,5 % pour la production), mais par un simple effet de base. L’Observatoire n’hésite pas à parler d’un atterrissage qui « prend une allure moins sympathique », avec un risque de retournement de conjoncture si la demande ne se ressaisit pas durant l’été.

Le profil des emprunteurs se transforme

Derrière ces chiffres, une recomposition sociale du marché se dessine. Avec le resserrement de l’accès au crédit et la hausse du coût des logements, l’apport personnel exigé continue de progresser — ce qui écarte mécaniquement les ménages les plus modestes. Fait révélateur, la primo-accession a reculé de près de 40 % entre 2019 et 2023, avant un rebond très modeste depuis. À l’inverse, la part des secundo-accédants — ces ménages qui revendent un bien pour en acheter un autre, souvent plus aisés — se maintient à un niveau élevé, au-dessus de sa moyenne de longue période.

Cette évolution profite à la solvabilité apparente de la demande, qui rebondit au deuxième trimestre, mais elle traduit surtout un marché qui se referme peu à peu sur les ménages disposant déjà d’un patrimoine.

Des perspectives incertaines

Pour la suite, l’Observatoire anticipe une poursuite de la hausse des taux : le taux moyen pourrait atteindre 3,55 % fin 2026, puis 3,80 % fin 2027. Cette prévision s’appuie notamment sur la politique de la Banque centrale européenne, qui a relevé son principal taux de refinancement et pourrait accroître de nouveau ses taux à l’été.

Le contexte général reste morose : selon l’enquête de conjoncture de l’Insee citée par l’Observatoire, la confiance des ménages demeure très inférieure à sa moyenne de longue période, et les intentions d’achat immobilier restent contenues. Dans un environnement dominé par l’incertitude, beaucoup de ménages préfèrent l’épargne à l’engagement d’un achat de long terme. De quoi laisser présager, pour les mois à venir, un marché du crédit immobilier durablement bridé.

Photo d’illustration : DR

[cc] Article rédigé par la rédaction de breizh-info.com et relu et corrigé (orthographe, syntaxe) par une intelligence artificielle.

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