La pression fiscale sur les résidences secondaires ne faiblit pas en 2026. Entre revalorisation automatique des bases d’imposition, surtaxe pouvant atteindre 60 % dans plus d’un millier de communes et report d’une grande réforme à 2031, les propriétaires ont tout intérêt à comprendre le mode de calcul de leurs impôts locaux — et à le vérifier.
Une hausse automatique de 0,8 %, même sans décision communale
Chaque année, les bases servant au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sont revalorisées en fonction de l’inflation. Pour 2026, cette hausse mécanique atteint 0,8 %, après 1,7 % en 2025, 3,9 % en 2024 et 7,1 % en 2023. Soit près de 14 % cumulés en quatre ans, avant même toute augmentation de taux votée par la commune.
Les résidences secondaires doublement exposées
Depuis 2023, les résidences principales sont exonérées de taxe d’habitation. Les résidences secondaires, elles, cumulent deux impôts : la taxe foncière, due par tout propriétaire, et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), sans abattement.
Dans les communes classées en zone tendue — environ 1 100 l’appliquent en 2026 — la THRS peut en outre être majorée de 5 à 60 %. Des villes comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nice retiennent le taux maximal. Beaucoup de propriétaires découvrent cette majoration à l’automne, sur leur avis d’imposition. En cumulant revalorisation, hausse des taux et surtaxe, la facture d’une résidence secondaire peut doubler en quelques années.
La valeur locative cadastrale, clé du calcul
Les deux impôts reposent sur une même donnée : la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que le bien produirait s’il était loué, tel qu’estimé par l’administration. Mais ils ne l’utilisent pas de la même manière. La taxe foncière ne s’applique que sur 50 % de cette valeur, un abattement forfaitaire censé couvrir les frais du propriétaire. La THRS, elle, porte sur 100 % de la valeur, sans abattement, car c’est l’occupant qui est taxé.
Concrètement, pour une valeur locative de 6 000 €, la taxe foncière s’applique sur 3 000 € et la THRS sur 6 000 € avant majoration éventuelle. À taux égal, la THRS pèse donc deux fois plus lourd. Et lorsque la valeur locative est surévaluée, les deux impôts le sont automatiquement.
Or cette valeur repose toujours sur les conditions du marché locatif de 1970. Elle s’appuie sur une surface « pondérée » qui ne correspond pas à la surface réelle : chaque élément de confort ajoute des mètres carrés fictifs — 5 m² pour une baignoire, 4 m² pour l’eau courante, 3 m² pour une douche, 2 m² pour l’électricité ou le chauffage central. Dépendances et catégorie du logement modifient encore le calcul, et les erreurs sont fréquentes : équipements comptés mais inexistants, surfaces inexactes ou catégorie de confort obsolète.
Ce que change la loi de finances 2026
La grande révision des valeurs locatives des logements, attendue depuis 2020, est de nouveau repoussée : première application prévue en 2031 au lieu de 2028, la collecte des loyers ne débutant qu’en 2028. L’opération de « fiabilisation » des bases — l’ajout automatique d’équipements de confort présumés dans 7,4 millions de logements, pour environ 63 € d’impôt supplémentaire par an — est reportée mais non abandonnée. Selon une réponse gouvernementale publiée au Journal officiel du Sénat en mai 2026, elle sera mise en œuvre en accord avec chaque collectivité, les propriétaires concernés étant prévenus par courrier dans leur espace personnel, avec possibilité de signaler tout écart avant taxation.
Autre évolution, la déclaration d’occupation des biens devient réellement sanctionnée : 150 € d’amende par local en cas d’omission ou d’erreur, appliquée dès 2026 aux grands propriétaires. L’oubli de mentionner une résidence secondaire dans sa déclaration de revenus est désormais majoré de 10 % des taxes dues, et de 40 % en cas de manquement délibéré. Cette déclaration permet aussi d’éviter qu’une résidence secondaire soit considérée à tort comme logement vacant — un statut qui relèvera, dès 2027, d’une taxe unique issue de la fusion des deux taxes actuelles sur la vacance.
Vérifier sa valeur locative, un réflexe utile
Tout propriétaire peut demander à l’administration le détail du calcul de sa valeur locative, via la fiche d’évaluation, et déposer une réclamation en cas d’erreur — en règle générale jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Un contrôle qui peut s’avérer payant : il n’est pas rare de trouver, dans les bases, une baignoire, un bidet ou un vide-ordures comptabilisés depuis 1970 alors qu’ils n’existent pas ou plus. Chaque mètre carré fictif de trop se paie deux fois, sur la taxe foncière comme sur la THRS.
Photo d’illustration : DR
[cc] Article rédigé par la rédaction de breizh-info.com et relu et corrigé (orthographe, syntaxe) par une intelligence artificielle.
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