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L’embellie aura été de courte durée. Après une année 2025 de reprise vigoureuse, le marché du crédit immobilier bascule à nouveau dans le rouge. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers a atteint 3,49 % en octobre 2026, contre 3,40 % en septembre. La demande de crédit, elle, recule nettement, au point que l’Observatoire parle désormais d’un marché entré dans une « phase récessive ».
Une hausse des taux qui s’accélère
En début d’année, les banques avaient contenu leurs barèmes pour soutenir une demande déjà fragile, quitte à rogner leurs marges. Elles ont changé de stratégie à l’été. La guerre au Moyen-Orient, le retour de l’inflation et la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne ont accéléré le mouvement.
Cet été, les taux ne progressaient que de 3 points de base par mois. Ils ont pris 9 points en septembre, puis encore 9 points en octobre. Au total, le taux moyen a augmenté de 24 points depuis juin et de 33 points depuis décembre 2025. En octobre, il s’établit à 3,39 % pour l’achat d’un logement neuf et à 3,49 % dans l’ancien. Le mouvement pourrait se poursuivre : l’OAT à 10 ans, qui sert de référence aux banques, a dépassé 5 % en octobre.
Des prêts toujours plus longs
Pour préserver la capacité d’emprunt des ménages, les banques continuent d’allonger la durée des crédits. La durée moyenne atteint 253 mois en octobre, soit plus de 21 ans, et dépasse 262 mois pour l’achat dans le neuf comme dans l’ancien. Les prêts de 25 ans et plus représentent désormais 49,3 % de la production, contre 46,5 % en 2025. Près d’un crédit sur 2 engage donc l’emprunteur pour un quart de siècle.
Cet allongement atteint pourtant ses limites. Il compense de moins en moins la hausse combinée des taux et des prix, et la demande continue de faiblir.
Les ménages modestes laissés de côté
Les revenus des emprunteurs n’ont progressé que de 1,7 % sur les 10 premiers mois de l’année, soit 2 fois moins vite que le coût des projets immobiliers, en hausse de 3 %. Ce coût représente toujours 4,2 années de revenus, comme il y a un an.
Cette stabilité est trompeuse. Elle s’explique surtout par la transformation du profil des emprunteurs. Les secundo-accédants, qui revendent un premier logement et disposent d’un apport important, sont de plus en plus nombreux. L’apport personnel moyen progresse ainsi de 2,2 % sur les 10 premiers mois, après une baisse de 3,5 % en 2025. Pour l’Observatoire, ce n’est pas le signe d’une épargne plus abondante, mais d’un tri des emprunteurs : les ménages les plus modestes, et en premier lieu les jeunes primo-accédants sans apport, ont de plus en plus de mal à concrétiser leur projet.
Le marché du crédit recule
Le ralentissement observé depuis le début de l’année se confirme. Septembre avait connu une légère reprise, mais octobre n’a pas offert le rebond habituel de la rentrée. Le recul du pouvoir d’achat, le durcissement des conditions de crédit et l’incertitude économique pèsent sur la demande.
Sur 3 mois glissants, la production de crédits recule de 0,8 % en octobre, contre une hausse de 27,1 % un an plus tôt. Le nombre de prêts accordés ne progresse plus que de 4,7 %, contre 28,3 % en octobre 2025. Sur 12 mois glissants, le constat est encore plus net : la production recule de 4,2 %, alors qu’elle progressait de 31,1 % fin 2025, et le nombre de prêts commence lui aussi à baisser (-0,1 %).
Sur les 10 premiers mois de 2026, l’activité reste très loin des années d’avant-crise. Le nombre de prêts accordés est inférieur de 31 % à la moyenne des années 2016 à 2019, et le montant des crédits de 43,3 %. Le neuf comme l’ancien sont touchés.
Négocier plus que jamais
Pour les acheteurs, la période impose de bien préparer leur dossier. Un apport, même modeste, reste le meilleur argument face aux banques. Il faut comparer les offres de plusieurs établissements ou passer par un courtier, et ne pas négliger l’assurance emprunteur, que l’on peut changer à tout moment depuis la loi Lemoine. Avec des prix qui stagnent ou baissent dans certaines villes, comme Rennes, la marge de négociation avec les vendeurs pourrait aussi s’élargir.
[cc] Article rédigé par la rédaction de breizh-info.com et relu et corrigé (orthographe, syntaxe) par une intelligence artificielle.
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