Saint-Denis (93). L’immobilier s’effondre dans la « Californie » de Macron

À Saint-Denis, les prix s’effondrent. Selon un article du journal Le Parisien publié le 6 septembre, le mètre carré y a reculé de 11,3 % en un an, et de 16,3 % depuis 2022, pour un prix moyen désormais évalué à 3 596 euros. À l’échelle de la Seine-Saint-Denis, la baisse est plus limitée (– 2,8 % sur un an), mais le symbole est clair : les investisseurs désertent. « Tous nos investisseurs, nous les avons perdus », constate un responsable de l’agence Orpi interrogé par le quotidien francilien.

Fiscalité, encadrement et habitat dégradé : un marché en panne

La hausse brutale des taux d’intérêt a porté un coup fatal à un marché déjà fragile. « En 2023, quand les taux sont passés de 0 à 5 %, soit 500 % d’augmentation, beaucoup d’investisseurs ont renoncé », analyse Servet Ayhan, gérant de trois agences Guy Hoquet à Saint-Denis. L’encadrement des loyers, fixé à 18 euros/m² depuis 2021 sur le territoire de Plaine Commune, achève de décourager les acheteurs : « Pas plus de 18 euros du mètre carré ? Ça ne m’intéresse pas », rapportent les professionnels de l’immobilier cités par le titre de presse.

Le parc immobilier souffre par ailleurs d’un bâti dégradé, de nombreux arrêtés de péril et de mauvaises performances énergétiques. Plus de 600 annonces sont en ligne pour la seule commune de Saint-Denis, sans trouver preneur. La taxe foncière, enfin, a bondi de 40 % en deux ans, réduisant encore la rentabilité. Seul le « triangle d’or » (rue des Ursulines, rue Lanne, rue de la Légion-d’honneur) résiste mieux à cette spirale négative.

Jeux olympiques et artifices sociaux : une vitrine sans attrait

L’« effet JO » n’a pas eu lieu. La commercialisation des appartements du village olympique, à la limite de Saint-Ouen, proposés autour de 7 000 €/m², n’a pas rencontré de succès. « Les immeubles sont jolis, mais le quartier manque encore de vie, de dynamisme, de transports… Il y a tout à faire », reconnaît un professionnel de La Forêt Immobilier.

Ce constat prolonge un malaise plus profond. Avant les Jeux, la Seine-Saint-Denis avait bénéficié d’environ 180 000 billets gratuits (150 000 pour les épreuves et 28 000 pour la cérémonie d’ouverture) distribués à ses habitants. Dans le même temps, la préfecture organisait des séjours pour « envoyer les jeunes » des quartiers prioritaires hors du département pendant les compétitions. Sur le plan scolaire, le phénomène d’évitement est massif : en septembre 2024, il atteignait 35 % dans certains collèges, au point que le Conseil départemental a dû lancer un « plan d’attractivité » pour onze établissements, avec un objectif de quarante sous trois ans.

L’effondrement immobilier n’est donc pas seulement conjoncturel. Il traduit la tiers-mondisation d’un territoire miné par l’insécurité, l’échec scolaire et la dégradation du cadre de vie. Derrière les grands événements et les slogans officiels, la réalité demeure : la ville de Saint-Denis attire toujours moins les familles et les investisseurs.

Photo : Capture d’écran
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