Marché immobilier : l’embellie de 2025 tourne court, le pouvoir d’achat des ménages s’érode

L’Observatoire Crédit Logement / CSA, qui mesure mois après mois l’évolution du marché du crédit immobilier en France, a publié son tableau de bord d’avril 2026. Les chiffres confirment ce que les ménages constatent à hauteur de portefeuille : l’embellie qui avait porté le marché en 2025 s’effrite, les taux remontent doucement mais sûrement, et le pouvoir d’achat immobilier des candidats à l’achat se dégrade. Au prix d’efforts visibles des banques pour ne pas étouffer la demande.

Un taux moyen qui repart à la hausse

Le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel, hors assurance et coût des sûretés, s’est établi à 3,23 % en avril, identique à celui du mois de mars. Après plus d’une année de baisse, le mouvement s’était inversé durant l’été 2025, le taux remontant de 11 points de base entre juin et décembre 2025 pour finir l’année à 3,16 %. La hausse s’est poursuivie en janvier (+ 3 points de base) et en février (+ 4 points), avant que le mois de mars n’apporte une stabilisation.

Cette pause s’explique par la prudence des établissements bancaires face à une demande hésitante. Habituellement, le retour du printemps s’accompagne d’efforts commerciaux pour relancer la machine. Cette année, les banques ont choisi une voie plus mesurée : modérer les hausses pour ne pas trop peser sur la solvabilité de leur clientèle, tout en préservant leurs marges et leurs fonds propres dans un environnement marqué par la montée de l’incertitude. La Banque centrale européenne n’ayant pas réajusté ses taux de refinancement depuis juin 2025, l’arbitrage entre consolidation de la demande et renforcement des fonds propres a doucement penché vers le second.

Dans le détail, les taux à 25 ans affichent désormais 3,31 %, ceux à 20 ans 3,27 %, tandis que les prêts à 15 ans, à 3,06 %, ont légèrement reculé en réponse à l’évolution des seuils d’usure. La structure de la production se déforme en conséquence : la part des prêts les plus longs et donc les plus chers se réduit légèrement au profit de durées intermédiaires, ce qui contribue à contenir le taux moyen affiché.

Une durée moyenne d’emprunt à un niveau record

C’est le second enseignement majeur du document : la durée moyenne des prêts accordés s’établit à 249 mois, soit plus de 20 ans et 9 mois en moyenne. Pour l’accession dans le neuf, elle grimpe à 264 mois ; pour l’ancien, à 260 mois. Ce sont les durées les plus élevées jamais observées sur le marché français.

Cette inflation des durées n’est pas une innovation des banques : c’est leur principal levier pour maintenir la solvabilité d’emprunteurs qui, sans cela, ne pourraient plus boucler leurs dossiers. En 2024, 51,1 % des prêts à l’accession étaient accordés sur des durées de 25 ans et plus. En avril 2026, cette proportion est revenue à 47,1 %, mais la part des prêts compris entre 20 et 25 ans monte à 34,1 %. Autrement dit, la majorité écrasante des Français qui empruntent aujourd’hui pour acheter leur logement le font sur plus de 20 ans.

Ce glissement structurel a un coût qui n’est pas anodin : plus la durée s’allonge, plus le poids des intérêts sur la durée totale du prêt augmente. Les banques compriment l’effort mensuel de l’emprunteur en étirant la note dans le temps. C’est un palliatif, pas un remède.

Le pouvoir d’achat des ménages se dégrade

La cause première de cette inflation des durées est connue : le coût des opérations immobilières continue d’augmenter à un rythme nettement supérieur à celui des revenus des emprunteurs. Sur le premier quadrimestre 2026, le coût des opérations a progressé de 3,9 % en glissement annuel, après une hausse de 4,6 % en 2025. Dans le même temps, les revenus des candidats à l’emprunt n’ont augmenté que de 0,2 % en glissement annuel, après 2,4 % en 2025 — soit une quasi-stagnation, bien en deçà de l’inflation et de la hausse des prix de l’immobilier.

Le coût relatif des opérations atteint ainsi 4,23 années de revenus en avril 2026, contre 4,2 années un an plus tôt. Cela signifie qu’un acquéreur médian doit désormais consacrer l’équivalent de plus de quatre années de revenus pour financer son bien. Le marché du neuf est particulièrement touché, avec un coût relatif qui grimpe à 5,2 années de revenus en avril, contre 5,0 il y a un an. Sur l’ancien, le ratio se maintient à 4,6 années de revenus.

L’apport personnel, quant à lui, augmente de 1,6 % depuis le début 2026, après une baisse de 3,4 % en 2025. Mais cette hausse est largement absorbée par le renchérissement des opérations. Résultat : les emprunteurs doivent contracter des crédits d’un montant moyen supérieur de 5,0 % par rapport à l’an dernier, après une progression déjà élevée de 7,6 % en 2025. L’indicateur de solvabilité de la demande, qui combine ces différents paramètres, se dégrade en conséquence — malgré le niveau record des durées.

Atterrissage de la reprise

Le document fait également apparaître une décélération nette de l’activité. Sur trois mois à fin avril 2026, la production de crédits progresse encore de 3,7 % en glissement annuel, mais l’écart avec l’an dernier est saisissant : à la même période en 2025, la progression atteignait 45,6 %. Le nombre de prêts accordés évolue selon la même courbe, à + 9,5 % sur trois mois, contre + 57,5 % il y a un an.

L’observatoire évoque un « atterrissage de la reprise », formule polie pour décrire un essoufflement marqué. En niveau annuel glissant, les chiffres restent toutefois orientés à la hausse, avec une production en progression de 25,4 % et un nombre de prêts en hausse de 33,4 %. Mais le marché reste très éloigné de ses niveaux d’avant-crise : l’activité d’avril 2026 demeure inférieure de 24 % à la moyenne des années 2016 à 2019 pour le nombre de prêts accordés, et de 37 % pour la production. La crise du logement amorcée en 2020 n’a donc pas été surmontée. Le rebond de 2025 a simplement permis de remonter d’un creux particulièrement profond.

Un marché à deux vitesses

Les chiffres détaillés font apparaître des écarts notables entre les segments. Le marché du neuf, soutenu par l’effet du Prêt à taux zéro depuis sa réforme, conserve un certain dynamisme, mais sa solvabilité globale se détériore : les revenus des ménages qui y achètent ont reculé de 0,3 % sur le premier quadrimestre 2026, l’apport personnel mobilisé baisse de 5,6 %, et le coût relatif s’envole. Seul le segment de la maison individuelle continue à porter ce marché.

Le marché de l’ancien, lui, doit composer avec le rationnement du crédit imposé par la Banque de France et avec la pénurie de logements disponibles, qui maintient une forte pression sur les prix. La production y recule désormais de 4 % sur trois mois, après une progression de 44,4 % il y a un an. Les revenus des ménages qui entrent sur ce marché progressent à peine (1,5 %), tandis que les coûts d’opération continuent d’augmenter (4,7 %).

Pour les Bretons, un effet ciseau qui se resserre

La Bretagne, comme l’ensemble des régions françaises, subit ces évolutions de plein fouet. Plusieurs spécificités locales rendent la situation particulièrement tendue. La pression sur les prix du foncier reste forte sur le littoral et dans les zones touristiques, des Côtes-d’Armor au Morbihan, où la concurrence avec les acquéreurs de résidences secondaires, souvent venus d’ailleurs et avec un plus gros pouvoir d’achat, pousse les prix vers le haut. Dans les terres, la pénurie de logements disponibles dans certaines zones rurales pèse sur les jeunes ménages qui souhaitent acheter pour s’installer durablement. La désertification médicale et la fragilité de certains services publics renforcent par ailleurs la concentration de la demande sur les pôles urbains comme Rennes, Brest, Vannes ou Quimper, où les prix continuent d’augmenter.

Pour les ménages modestes ou les primo-accédants, en particulier les jeunes actifs bretons, l’équation devient de plus en plus difficile : des revenus qui stagnent, un coût d’opération qui grimpe, des durées d’emprunt qui s’étirent jusqu’à plus de 20 ans, et un apport personnel à reconstituer. Les chiffres de l’Observatoire confirment, à l’échelle nationale, ce que constatent au quotidien les agents immobiliers et les courtiers de la péninsule armoricaine.

L’environnement, prévient l’Observatoire, ne s’annonce guère plus favorable pour les mois à venir : dégradation du marché de l’emploi, tensions sur les marchés financiers, incertitudes politiques et géopolitiques. Le rebond observé en 2025 risque ainsi de se transformer en simple parenthèse dans une crise du logement plus profonde, dont la France n’est, hélas, pas sortie.

[cc] Article rédigé par la rédaction de breizh-info.com et relu et corrigé (orthographe, syntaxe) par une intelligence artificielle.

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